租房还是买房？用两个真实案例告诉你！

很多朋友从2021年12月开始便一直听说澳洲面临租房危机，澳洲各个城市房源紧张，房租暴涨等各式各样的新闻，也常常看中文媒体，或者朋友圈里转发，提到澳洲某个城市，或者某个区房租涨了很多。

这些消息对于一些在这段时间没有经历过租房的朋友来说，也许没什么感触，而对于刚到澳洲并且已经租到房子的人来说，也许不知道自己租住的这间房比之前的房客贵了多少钱。

今天我们不谈热门区域，而是用一个悉尼冷门区的真实案例做对比，以小见大，反观整个悉尼至今还在经历的租房危机。

我们这次案例分析的主角：文先生，因工作原因于2019年10月底从阿德莱德搬到悉尼发展，并在悉尼一个并不算热门的区域——Homebush整租了一户两房公寓。

该公寓所在区域的情况如下：

地址：75-81 Park Road，Homebush，2140

交通：步行800米至Homebush火车站

购物：Homebush火车站南北两侧各有IGA及Aldi，步行约13分钟可以到达

租住的公寓条件如下：

• 两房两卫一车位，位于3楼，朝北，静街

• 租金$510/周，房租包含水电煤，网络费用另附
  

• 入住时房内已经安排家具，包含两套沙发、餐桌椅、洗衣机、冰箱、两间卧室各有一张双人床以及桌椅

文先生在此租住2年多，每月交给房东$2040澳币，直至2021年3月，文先生搬至自己购买的房子。

从上文中我们可以看到文先生当年租住的Homebush并不是华人最喜爱的“下楼就是车站和购物”的类型，这个房租水平在2019年时也是相对便宜的。

但是当文先生最近无意中发现自己当年租住的同一座公寓的房租水平，已经完全无法和2019年时同日而语，同楼相似条件的房租价格已经飙到了每周$670，附近街道的价格也达到了每周$680。

与案例项目同一条街的另一户两房一卫的公寓房租达到了$615每周，

而同区另一户数十年房龄的两房一卫Unit都已经达到了$525，更是让文先生及家人震惊不已。

震惊之余，文先生通过Domain.com 的历史交易记录中，横向对比了同一个区，同一栋楼，类似条件公寓的租金，在疫情前后的对比。

/阶段一：2019年疫情之前/

如下图所示，2019年-2020年年初，该公寓楼两房两卫一车位的租金水平多数在$500-$510，与文先生租住时基本一致。

/阶段二：2023年1月疫情之后/

到了2023年1月时，该公寓仅三户可供出租，两房两卫两车位的户型可以租到$670一周，且一房一卫一车位的周租都以达到$500-$550，几乎与2019年的两房两卫持平！

该公寓全楼在2013年交房时，两房两卫的平均售价在$47万-$50万澳币左右。

到2022年涨息后，该项目两房两卫售价在$65万左右。

假设2022年年底，该公寓项目内的某一租户决定不再交房租而选择自己购房自住，并购买了一户较为适中的$650,000的两房两卫一车位的户型。

依据2023年1月的平均的利率4.5%计算：

1. 贷款总额：520,000 (售价650,000*80%)

2. 每月本息同还数额为：$2,635 / 月

3. 每年还贷总额为：$31,620 ($2,635*12个月)

4. 贷款分解到每周为：$608.08 ($31,620/52周)

依据以上的计算我们可以看到，在目前利率相对较高的情况下，在项目购得一户两房两卫一车位的公寓后，每周还贷为：$608.08澳币。

而如果继续租房的话，我们以目前正在招租的两房两车位的租金$670反推，两房两卫一车位租住房租为：约$640-$650澳币。

结果一目了然：

• 买房，每周还$608.08，为自己还贷款

• 租房，每周交$640，帮房东还贷款

$608.08还是目前利率较高的时期的房贷，未来若是利率下调，房贷还可以下降，但在留学生与新移民不断回归的情况下，$640的钱也许不久之后也租不到房了。

最后我们看另一个案例的女主Amanda，她与2017年与一位当地男士结婚后，于2019年下半年在Wentworth Point的河边公寓以$76万澳币购得一套公寓楼花，并于2020年12月入住，鉴于当时利率比较低，她固定了4年的本息同还利率2.09%，2022年8月，她与丈夫因工作原因搬到City附近租住，将自己在Wentworth Point的公寓以$750每周的租金（水电气网不包）出租了出去。

截至发稿，Amanda的还贷情况为：

• 每月还贷：$2,275/月

• 分摊到每周贷款：约$525（$2,275*12月/ 52周）

• 每周租金收入：$225 (租金$750 - 房贷$525)

• 全年租金收入：$11,700（$225*52周）

• 减去全年的固定养房开销：

  $11,700-$4,200(Strata)-$1,280(Council Rate)= $6,220

而2022年11月，在澳洲全国地产市场持续低迷的时候，Amanda查到她购买的项目增值还有1.20%-1.40%之间的增值，相信未来降息之后以及Light Rail第二期完工后，增值会更高。

也就是说，虽然Amanda及其丈夫在City附近租房，但是其所拥有的房产目前依然可以为其带来$6,220的房租净利润, 即使假设当年Amanda没有固定利率，在现在4.5%的高利率下，每年也会有$2,028的房租收入，可以缓解一半物业费的成本。而2022年11月还是在房价普遍低迷的情况下，尚有至少1.20%的增值。

通过今天的两个案例，我们可以看到：

1. 文先生2019年-2021年2月所租住的一个非热门区域Homebush。在租房危机加剧、利率居高不下的今天，该区每周交给房东租金也许比房东还贷的金额还高；

2. Amanda虽然和丈夫在外租房住，但是自己有间两房出租。因为买的早，所以利率和房贷都低。因为现在租房危机推高了租金，所以Amanda每年不仅有$6,220的房租净利润，楼市低迷时还有至少1.20%的增值，而随着周边规划的完工，利率的下调，移民增加而带来租房再涨，这个公寓可以带给Amanda的收益将会持续增进。

文先生及时摆脱了为房东偿还房贷的命运，而Amanda不仅拥有了一套自己的房产，还依靠租房危机有了一笔小小的收入，房客为自己偿还贷款，让房子变成了自己的“房产银行”，同时自己和丈夫的工作需求也被满足了。

通过这些案例，您觉得应该租房，还是买房呢？如果想要了解更多租房、购房与贷款方面的信息，请立刻电话联系我们，预约一个免费咨询吧。

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