长租房转做Airbnb，房租回报提高30%？

相信很多朋友都住过Airbnb,而作为房东购买投资房后，会选择以Airbnb的形式短租，从而获得较高的租金回报。

通常很多房主用长租思维经营Airbnb，由于担心空租，最典型观念就是：用每天相同且相对较低的价格，提高满租率。

这种想法或做法非常普遍，假设一栋用做Airbnb的别墅每晚每间房只租$50，那入住率当然会接近100%，毕竟价格便宜，但是利润却降低了。

过于看重满租率而忽视了利润率，是短租市场上很容易出现在房东身上的现象，然而大家购置投资房并投放到租房市场，最终目的不恰恰就是赚钱吗？在这里我们用两个案例为大家对比一下不同的定价策略带来的不同结果。

假设房东老王与老李在悉尼同一条街购买了相同户型的别墅，并且都将各自的别墅用于Airbnb，但因为各自心态不同，于是采取了不同定价策略：

• 老王选择了设置每天租金$100，一周7天的价格都相同

• 而老李将周五、周六以及公共假期的租金定为$200，而将周日到周四的价格打了个折，定为$90
  

很多房主都愿意选择老王的方案，因为薄利多销，一直有人住，让人心里更加踏实。然而经营短租经验比较丰富的房主通常都会选择老李的定价策略，因为老王的房子在满租状态下一周的收入为$700,而老李在周末的两晚就几乎完成了这个收益的一半，一旦实现满租，则为一周$850。所以短租民宿的重点并不是满租率，而是通过灵活有效的调价机制做到利润最大化。

不同的地区的短租民宿所采取的定价策略也不同，以悉尼西北与西南地区的别墅短租为例，这里做短租的客户群体以公司的差旅人士与探亲者为主，通常居住时间相对较长，平均在5天左右，长达一个月以上的居住时长也是比较常见的。

而旅游区的情况则恰恰相反，通常入住时间短，但是客流会在周末以及公共假期非常密集，这是采用上文提到的灵活定价策略就显得非常重要了，周末与节假日调高每日单价，确保利润率，周日到周四进行适当打折活动吸引客流保证入住率，双管齐下，从而达到利润最大化。

悉尼北部最著名的风景区、酒庄区Hunter Valley（猎人谷），以其壮阔的风景，成熟的社区，丰富的旅游资源，连绵不断的品酒客与旅行者的客流，成为了悉尼，乃至整个新州最闪耀的旅游胜地，更是作为打卡必去的景点吸引了众多慕名而来的华人游客。

而距离Hunter Valley酒庄区仅10分钟车程的土地别墅项目——Mount View Grange，以成熟的周边社区、令人心动的土地价格、宽阔的土地面积、高昂的租金回报，紧紧的抓住了众多经验丰富的投资客的眼球。

作为澳洲国内的顶级旅游区，以及澳洲当地人对葡萄酒的热爱，为Hunter Valley带来了每年250万人次的客流，也因此，当地的酒店与短租民宿市场普遍形成了一个“潜规则”，周日至周四住宿价格与其他地区酒店价格一致，周末及公共节假日酒店与短租民宿价格翻倍。这一当地的市场规律自动贴合了旅游区短租市场的灵活定价策略，房主或管理团队只要自然而然的进行“高峰调整”，游客也会照单全收，因为没有其他选择。

考虑到大量游客是以家庭为单位来到Hunter Valley，同时还有很多新州其他城市或地区的婚礼派对以及澳洲当地公司的团建活动会选择在Hunter Valley举办。

此时如果自己作为短租民宿的房子不但可以提供充足居住空间，还能满足不同家庭或公司的租客同时入住，并且互不打扰，就成了相对其他短租房的独特优势，除了吸引更多租客，还可以以更好的价格为自己带来租金收益。

今天我们为大家带来的5房3卫2车位的房型设计，可以充分满足上述需求。

第一，如下图所示，该户型有双车位车库，外加Drive Way空间，至少可停4辆车，而来到Hunter Valley的游客，绝大多数都是开车自驾过来的，充分的车位是租客选择这里优先考虑的因素。

第二，该户型分为前后两部分，前半部分有3间卧房与两个卫生间，后半部分有2间卧室一个卫生间以及一个可以用作游戏房（Rumpus）的大空间，前后两部分由用餐区与客厅分开，若在游戏房处稍作定制修改（例如做一个可以上锁的推拉门），便可以成为前后两个互不打扰的三房两卫与两房一卫，同时满足两个家庭的居住需要。

第三，如果租客为人数较多的大家庭，或者同一家公司的多人同事，则可以打开游戏房处的推拉门，让一家人或所有同事互相走动、互相交流、其乐融融，热闹非凡。

/1. 如何保证入住率/

通常房子的入住率如果低于70%到80%，则可能代表每日单价过高，此时房东或者Airbnb管理团队只需要灵活调整价格，确保入住率达到70-80%这个范围以内，就可保证利润率。

/2. 家具与设施的磨损/

很多朋友担心短租的房子损耗会比长租的房子严重，其实现实恰恰相反，由于短租租客交替频繁，无论是房东，特别是Airbnb的管理团队都会每周定点定时清洁与查验设施的损耗状况。这样的维护与检查可以使短租房的损耗得到有效控制。

此外短租民宿会有很多保险公司提供的专项服务，一旦发生重大损坏，保险服务也可以打消后顾之忧。

/3. 180天民宿限制/

除了21天或更长时间的预定之外，物业只需要一年内获得至少4次、每次21天的预定，即可达到平均市场的平均入住率，填满剩下的180天。

此外，面对客流量较大的旅游区，灵活的定价机制与占据优势的户型设计，也可以大大提升竞争力，提高利润率。

通过上面的介绍，相信您一定已经对经营Airbnb或者未来自己购买投资房时如何选择适合做Airbnb的房型已经有了一个初步的了解，如果想要了解更多Airbnb相关的地产信息与服务咨询，请立刻电话联系我们，预约一个免费咨询吧。

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