澳央行加息放缓，究竟如何判断“抄底时机”？

2022-11-11 07:47

澳央行加息放缓，究竟如何判断“抄底时机”？

澳洲央行七次加息之后，我们距离此次房地产真正的底部还有多远，何时可以抄底，是购房者或者投资不断在询问的问题。

从2020到2022年年初，我们身边发生了太多通过房产暴富的例子，如果可以抓住眼下这轮房产市场的底部，完成抄底，那手中的财富便可以在未来三年中飞升一个台阶，但是如果错判断了底部，一心想要抄底，却砍在了半山腰，那不但赚不到钱，反而还会被高额的养房成本套牢，还会经历一段很长时间的“高位站岗”时期，真可谓苦不堪言。

今天这篇文章，将会与大家探讨，究竟如何判断房地产“抄底”时机。

图表来源：Domain，悉尼1995-2020年房价、印花税与平均工资变化图

涨息之前

自从今年年初见顶以来，悉尼、墨尔本两大城市一直处于领跌状态，即使前期行情较好的布里斯班及阿德莱德，现在也先后出现了下滑的局面。

同时在市场上，关于澳洲房产涨跌的辩论也一直在进行，一直难以达成共识。特别是今年2月到5月之间，也就是澳央行宣布加息之前，自媒体普遍的做法是，列举前40年内所有加息阶段的房价曲线，来论证加息并不会导致房价下跌，而当时持反对意见的人依然占少数。但是要明白的是，在暴涨时期，居然有媒体出来为房地产行业打气，这本身就说明房地产行业上升的动力已经消耗殆尽，下行周期即将开始。

图表来源：Corelogic，悉尼2017年9月-2022年9月平均房价变化，距离2022年1月顶峰，9月跌幅为-9.0%

涨息之后

今年5月之后，澳央行开始正式实行加息举措，对于房地产行业的冷却效果也随之显现并且愈演愈烈，房地产辩论双方发生逆转，特别是9月之后，看空派的声音开始逐步占据上风，然而此时在澳洲多数城市，特别是悉尼，依然有很多区的房源非常热烈，这与占上风的看空派的论调又形成了强烈反差，也让想要投资或者置业的购房者变得举棋不定，犹豫不决。

我们提出了加息前后两个场景所形成的对比，是为引出下一个关键词：底层逻辑。

欲知项目详情

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底层逻辑

首先我们假设市场上有两种认知心态：

第一种，大家普遍认为现在已经到达房价底部，目前就是最低点。

第二种，人们普遍认为房价尚未触底，还有大量下降空间。

真正的市场底部，会在上面哪一个场景中出现呢？

也许很多朋友的第一反应都是第一个场景，大家都对于底部已经达成共识了，跟着大家的脚步走，那还有什么可怀疑的呢，于是人群中必然会有一部分具备条件或者行动力强的人，率先采取行动，主动出击买入房产，那也就意味着买房需求增加，市场供需关系已经发生反转，房价也就上行了。

这是大家普遍的思路，然而事实往往并不按我们的认知发展。

第二个场景中，人们普遍预期房价还没有到底，此时无论买家还是卖家对于前景都非常悲观，特别是前期持有投资房产的卖家，加息对于他们难以承受，虽然租金上涨，但是不足以平衡新增的贷款压力，也导致二手房抛盘巨大，市场跌声一片，在这种悲观的情绪下，才会愿意忍痛割肉，给出其他时候都不可能给出的大额折扣。但如果切换到第一种场景，卖家既然也意识到价格不可能再跌了，而且这么久以来都熬过来了，只要再坚持一下，价格就会比今天卖的高，那卖家自然更可能咬紧价格坚持住，那还能有多大可能忍痛断臂，给出高比例折扣呢？

所以房地产市场真的底部，往往都是出现在大多数人的共识尚未达成之前，而非大家已经一致认为现在已经触底、可以出手的时间，因为那时，卖家与开发商已经看到卖出更高价的希望，拒绝割肉了。

成功的投资者，都是人性的胜利者

其实在这个分析中，我们还能看出一个现象，那就是第一个场景，也就是市场上大部分人认为现在就底部的这个时间点，在实际生活中几乎是不会出现的，或者出现的时间非常短！

因为多数人更真实的感受是，感觉房价还没有到底，但是忽然之间市场热度就起来了，此时人们的第一反应就是：发生了什么？怎么和我理解的不一样呢？于是进入一个短暂的观望状态，然而就是这么一个迟疑的两个月内，很多人已经清醒过来，这时再去追的时候，已经遗憾的错过抄底的机会，甚至已经追不上了。

如果屏幕前的您来澳洲比较久，也许已经经历过一轮或者几轮这样的心理变化了，而最近的一次，恰恰发生在2020年9月，当大家都一致认为疫情之下澳洲乃至全球都要崩溃的时候。

而也正是这样的心态，注定了那些真正踩在市场最底部的顶级投资者，在做出买房决策的那一步，其实是背负着巨大的压力的，当他们做出决定的那一瞬间，身边的所有人的论调都是认为价格还要跌，还没有到底，此时买房的人都是错误的，不理智的。

图表来源：澳洲国立银行，2020年4月-2022年10月全国首府城市房价曲线

股神巴菲特的名言：在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧。这句话99%的人都知道，但是99%的人都做不到。

当人们恐惧的时候，只能靠本能去以从众的心态去获得安全感，然后随大流，当大家都认为市场已经触底，然后跟着大家仓促行动，这是人类依靠本能就能达到的最低层次，如果依靠本能就能致富，那么现在世界上99%都已经是富豪了。

高段位的投资者都是要准确的抓准节奏，捕捉市场认识和情绪，领先一步预判市场，而并非成为人云亦云的一分子。这也是为什么：

成功的投资者，都是人性的胜利者。

判断标准

成功的投资者，都是人性的胜利者。这句话听起来非常玄幻，而且普通人貌似很难达到。其实有很多客观理性的数据是是可以做为判断标准去考察的，比如：房源数量（含新上市房源及上市超过180天的房源）、房产平均出售时间、卖家折扣平均比例、两年内再次挂牌的房产数量、拍卖清空率、空置率以及贷款违约比例等，再结合对市场情绪的变化的观察，可以大大提升判断的准确性。

当然对普通投资者或者置业者而言，做到这点很难，特别是大家平时都有各自的工作和家庭，精力时间有限，另一方面，分析数据也是一个对专业性要求非常高的能力，同一组数据，会让普通人头晕眼花，但是一个合格的地产从业人员会立刻发觉其中的规律与隐藏的机会。