避免终身被套牢！购买澳洲土地别墅一定要提前了解的5大限制！

2022-10-25 11:21

避免终身被套牢！购买澳洲土地别墅一定要提前了解的5大限制！

澳大利亚城市发展研究所（UDIA）近日发出一则警告，表示如果没有更多土地用于住房开发并在未来几年迅速交付，悉尼的房屋和土地价格将继续上涨。

依据UDIA NSW最新发布的绿地土地供应报告，截至2030财年，即使所有开发商能按预期在八年中交付大约130,000套住房，整个大悉尼地区仍将出现20,100套住房缺口。

（澳洲投资者新闻网：澳大利亚的租金危机已失控）

而鉴于2022年的情况，由于利率上升带来的贷款可负担性恶化，导致新建住房需求与DA批建量有所下降，同时，随着移民与留学生在疫情后大量回归，届时供不应求的市场将继续推高本就高昂的房屋和土地价格。

为了应对越来越近的住房与土地危机，地产市场主要的买家也都优先把目光投向了更为紧缺的土地资源，人们争相购买土地，以期可以度过未来的危机，甚至同时获得资产巨幅升值，但在美好的愿景下，很多购买土地时的关键注意事项却被大家无意间忽略了。

（澳洲ABC新闻网：澳洲失控的租金市场）

很多对澳洲的土地别墅有些了解的朋友都知道，房产升值主要是靠土地的升值来实现的，其次才是租金回报，所以购买一套带土地的别墅，对于下面的土地考察就非常关键。

然而当朋友们在现实生活中看房时，多数人只把注意力放在了建筑部分，比如考察房屋外观、室内装修品质这些方面，而忽视了同样重要的土地的条件，如果土地条件不理想，会影响土地的升值程度。

今天我们就帮大家总结一下买房时，需要特别注意的五种土地限制，这五种限制无论遇到哪一种，都有可能对您的房产价值和未来潜力带来很大的不良影响。相信我们今天的总结，可以帮助广大读者在做最终决策之前，对有意向的土地做出更加深入和精准的考察与调研。

1. Easement(地役权)

朋友们听到最多，或者遇到最多的土地限制，叫做Easement，中文称为地役权。房产的地役权意味着一方有权为某些特定意图（如施工与维护等）使用拥有者的土地。

地役权主要有两种分类：一种称为行车道地役权（将注册在您的地契上）；另一种称为公共事业或下水管线占用的区域，这当中包含煤气，电力，通讯和水利人员维护时需要使用的管道或电缆。

举几个例子讲解一下Easement的影响。比较常见的，邻居的排污管道要经过房主家房子的地下，或者两家有公用车道，这就是Easement在作用。

有一种特别需要提到的Easement，在新开发区比较常见，特别是在悉尼，新开发的土地越分越小，虽然盖的是独栋别墅，但是为了节省土地，导致房与房之间的间距很近，这时就有一种叫做“零边界”（Zero Boundary)的处理方式，即每户的房子外墙都紧靠着一侧的边界，只在另一侧留出过道，这样房子外墙靠着的一侧就没有过道了。但是这也意味着以后需要维护房子这一侧的时候，就需要借用邻居的过道，而有些房主是非常介意这一情况的。

所以不同类型的Easement对于房子的影响也不同，而且Easement的权益是附属在土地上的，并不会跟着前任房主走。因此无论谁之后买到这块土地都会受已经存在注册的Easement的影响，不利的Easement将会直接影响下一个买家的出价！也因此，购买House and Land之前，一定要仔细研究Easement。

2. Convenant(契约义务)

Covenant，可以理解为契约义务。类型上分为两种：

/Positive Covenant/

Positive Covenant，可以理解为主动义务，会要求土地的所有人去完成一些维修和维护的义务。

这种维修与维护范围很广，小到Townhouse共用屋檐的排水槽，几户人家公用一个排水槽，因此会有一种房主之间的私人Covenant要求大家共同承担维修、维护责任。

Positive Covenant的范围也可以涉及到某些主管线下水的维护，而这种又是和所在区域的City Council之间的Covenant。

/Negative covenant/

Negative Covenant也叫做Restrictive Covenant或者Restrictions on use of land，也就是规定了在土地上不能做什么事情或不可做什么用途。

现在在新开发的公寓或者成片开发的土地建房项目里较为常见。特别是悉尼西北地区大面积开发的House and Land Package，开发商或Council为了保证某一个区域建成之后的一致性和整体美观，会规定建房时的颜色、材料选择甚至House 步道或及Driveway的走向，而这些都是需要注册Covenant来实现的.

一旦出现违反Covenant的行为出现，相关的利益方, 包括City Council，开发商，还有邻居都是有权以法律方式寻求赔偿并且申请禁止令的。情节严重者也许会被要求将房屋建造中没有按照Covenant要求建设的部分推倒重建。近年来的一些常见案例，有些地区的Covenant要求该区土地不允许建第二套房屋，而一些买家在没有了解该条款的情况下，建了一套Granny Flat（姻亲房，也叫奶奶房），最后被City Council责令拆迁整改，损失惨重。

对于这类限制，如果买家打算买下来做开发，就一定要特别关注，因为这直接影响设计和成本。如果买家是为了自住，但考虑到未来房子有可能出售，接盘的下家也会受到这些限制的影响，所以依然有必要仔细调研当地Covenant 的具体要求和影响。

欲知项目详情

⇓⇓⇓⇓

3. Caveat(禁制令)

Caveat其实是一种比较常听到的禁制令，也可以叫禁卖令。通常是第三方人士登记在土地产权上，限制房主出售此房产或土地的。

例如，卖家有债务纠纷，于是债权方对于其物业的处置权施加了一个禁制令。

另一种Caveat在购买新区土地时较为常见，比如开发商在一块已售的土地上登记了一个Caveat，这通常是开发商为了确保顺利的开发完一大片区域，有可能要从该土地上通过或者是借用一下，面对这种情况，可以在土地正式交割时，由买家律师与开发商沟通，从而把Caveat终止。

4. Overlay(文物/植被保护区)

Overlay 较常见的有Heritage Overlay，即文物保护区。买家需要注意是，位于文物保护区范围内的房子不一定就是登记为Heritage房产，而是该房周围有可能有具有较高文物价值的房产，所以在Heritage Overlay区域内的房产（同时本身并不是Heritage)，如果买家需要推倒重建的话，City Council可能会提出一些额外的要求以保护附近的文物房产。

另一种保护区为Vegetation Overlay，即植物保护区，这种情况也需要去分不同情况来注意的，植物保护区所与房屋的相对位置不合适，往往会影响房产未来的开发改造潜力和增值，相反，如果植物保护区所在位置对房产影响不大，有可能成为天然绿化景观，或者确保房子附近不再会有其他房产可以建造，这样可以提升房产的宜居性与稀缺性，反过来更大提升房产价值。

5. Section 173 Agreement（“173文件”）

Section 173 Agreement（也称“173文件”），是指开发商和市政府（Council）或者是主管区域规划的部门之间签署的一个协议，这个也是注册在土地地契上面的。

“173文件”是对于当地区域规划的一些限制条件，比如文件会要求在特定区域内土地上盖的房子，必须要遵照指定的设计风格，要与所在街区的风格保持一致，这当中可以有很多繁琐的细节，例如前院是否可以盖围墙，围墙要以什么样的风格搭建，围墙用什么材料，要求用砖还是用木头，可选的颜色有哪些等等，此类限制对于在该区买空地建房的买家会有一定的影响，有些要求可能会违背买家的意愿，或者有可能会增加建造的成本。

但是一旦街区完成，这些要求和限制反而会有利于保护该区域的风貌和景观，对于长期房价的增长，有可能还是个优势。所以面对“173文件”，也一定要提前做好研究，力争把文件中对自己有利的部分放到最大。