把握卖房最佳时机，可以少交税？！

在澳洲有过买房经历或者正打算置换投资房的朋友，一定或多或少的听说过一个名词，叫做“六年法则”。

今天这篇文章将会对“六年法则”做一个初步介绍，具体的算法涉及每个客户的具体情况，因人而异，您可以结合自身情况咨询您的专业会计师。

开始认识六年法则之前，先了解一下资产增值税（简称：CGT，Capital Gain Tax），即当房主出售房产时，实际成交价与当年购买价之间的差额，也就是该房为房主带来的增值部分，澳洲税务局是会依据房产性质（自住或者投资）来裁决是否要缴税、缴纳多少税的。

资产售出时所赚取的部分，会计算到房主的应缴税收入中，并按照个人税率收税。

举例来说，房主Adam今年税前年收入为8万，雇主为其交3万的税，同时Adam今年一年内，靠短线买进及卖出一套房产，赚了12万澳币，则Adam的应缴税收入就从8万变成了20万，按个税税率来算，应缴7万的税，Adam的雇主会缴3万，那么Adam最终要补缴4万的税。

当然，增值税是可以减免一部分的，最简单的途径就是持有该资产一年以上再出售，那么增值的部分就可以以原有应缴税的50%来收税。

依然以房主Adam的情况为例，Adam持有房产超过一年后才出手赚了12万澳币，那么只要申报6万即可，应缴税的总收入也从20万变成了14万，这样应缴税约为5万，而Adam的雇主为其交税3万，那Adam本人只要补交2万即可，比原来少交2万的税。

当然，还有一种更完美的情况，那就是一分钱都不交！这时，就要引出我们今天的重点：六年法则。

依据澳大利亚税法，每一个家庭在同一时间，只允许拥有一套房产作为自己的自住房（Principle Place of Residence），而政府在自住房的税务方面是有相关优惠的，即房主出售该自住房时，不需要缴纳该房增值部分的资产增值税。

• 房主及房主家庭成员均居住在该房产中；

• 房主的邮寄地址登记于此；

• 房主的驾照，银行等登记于此；

• 该房产地址登记有房主的水电费账单等

• 房主的个人物品均在此；

• 公投地址登记在此。

同时，很多自住房房主出于各种原因，需要将自住房转为出租用途，导致该房性质存在了投资属性。如果房主未来出售该房时还想继续享受增值税方面的减免优惠，则必须满足以下两个条件：

1. 该房产的最初性质与用途必须是自住，并且自住时长不低于6个月；

2. 该房产拥有活跃租客的出租时间不得超过6年（例如房主搬出7 年，该房空置2年，有租客的累计时间为5年，则该房依然可视作自住房）。

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从起租第一天开始计时，在6年期满前售出，或者6年期满之前回归自住，皆可免缴资产增值税。

举例来说，房主Bob在2010年买了两套房，一套自住，另一套投资。2017年Bob将自住房卖掉，增值部分为50万，而这7年中Bob及家人都居住在该自住房中，那么他一分钱资产增值税都不用交。

而如果Bob在2014年的时候因为工作、健康等合理原因搬离自住房，并在其他地方租住，将该自住房出租了3年。到2017年，Bob决定将该房出售，其出租时间仅为3年（低于6年），则依然不用缴资本增值税。

/可以无限循环六年法则？/

很多投资者面对一个情况就是：拥有不止一套房产。于是一种说法诞生了：把原自住房出租，搬到自己另一套房产中，在6年即将期满时，再搬回第一套自住房，重新开始6年计时，常此往复，即可无限循环六年法则。

这个想法是很危险的，税务局也不会留这么一个破绽等人来钻。因为从自住房搬出是需要有合理原因的，比如工作、学习及健康原因等。

通常来说，只要保存好了水电煤气等账单，第一个6年审核比较宽松，但是如果要如法炮制第二、第三次，就很容易引起税务局的关注，这点一定要考虑到。

而拥有两套房的房主，如果房主先卖了第一自住房，那么第二套房就理所应当的变为新自住房，从而享有六年法则的优惠。但如果先买好了第二套，决定自住，那必须在6个月内卖掉第一套，这样第二套才能作为自住房激活6年法则。

/投资房转自住该怎么申报？/

如果房主的一套房产最初是作为投资房购买的，之后才被房主回收转为自住，那么在之前作为投资房的那一段时间，都是需要计算房产的增值（包括做过的负扣税）来缴纳对应时段的资本增值税，而房主自住之后所发生的增值就可以免缴增值税了。

因此，每当房主需要把自己的房产性质在自住与投资之间切换的时候，都强烈建议聘请一个专业估价师对房产进行评估，这样税务局计算该房作为投资房时期的应缴税就有依据了，否则税务局自己按照市场价格来评估，从税收标准上看，房主往往会缴纳更多的税。

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如果有的房主朋友经过各种操作，依然无法免缴资产增值税，那么就可以通过合法合理的途径，尽量少交税。比较常见的方法有如下几种。

/合理切换自住与投资/

六年法则在这个方面即是最常用的方法。房主购房以后，先自住至少6个月，之后出租赚取租金，在出租后的6年内，任然申请该房为自住房。

如果房主拥有两套房产，那么就将增值较高的那一套申请为自住房，也就是说，当房主把两套房子出租时，同时对两套房子做估价，将估价高的作为自住，而估价较低的，在出售时就可以少交很多税了。

/持有投资房至少12个月/

如前文所举房主Adam案例，将投资房持有超过12个月，那么在售出时，资产增值税可以少交50%，剩下的就计算进房主正常年收入报税。

/利用好年收入较低的那一年/

疫情期间很多房主都充分利用的这一条。如前文所说，增值税是以房主全年总收入（税前年收入+出售房产盈利收入）作为征税目标。如果房主某一年的年收入低于正常税档，特别是疫情期间很多人收入都被影响了，那么就可以考虑在这一年的财年结束前（6月30日），将房子出售。

/利用好合同日期/

如果一位房主出售房产成功，合同是在财年开始的7月1日那天签约的，那么交税的时间就可以延迟到明年的6月30日之前。这样可以把钱留在手上久一点，也可以把钱存入其他房产的对冲账户上，从而减少所要交的房贷。

/把卖房收益存入养老金/

房主将房产成功售出后，将部分收益放到养老金账户上。这个方法类似于将自己的工资收入在税前存入养老金账户，这样要交的税也可以大大减少。

/优质与低质房产同时卖/

如果一位房主同时拥有多处投资房产，那么可以把增值好的房产和投资回报差的房产同时售出。这样一套房的盈利与另一套的亏损叠加在一起，将大大降低交税的计算基数。

/保存所有涉及减税的资料与收据/

在持有房产过程中的所有成本，如Council Rate，保险费、Strata Fee，甚至包括刊登卖房广告、租赁家具的费用，甚至装修的费用，都可以视作该房产的开销，而这些开销都可以从增值部分减除，从而缩小征税的基数。

/提前保存六年法则的收益/

很多房主把房子持有6年以后就卖了，其实不需要这么着急。当房主把房子租出去的时候，可以聘请专业估价师对房产估价，把估价结果保存好。到第6年时，再找估价师估价，将估价结果保存，而此时都不需要卖房。

等到未来准备好卖房时，再依据六年法则申请对应免缴增值税部分的收益，而部分收益已经在之前估价时计算好了。

为此，我们安倍地产为大家创建一个《好房再售》的栏目，为您免费登载准备再售的房源，具体操作方式请联系我们详谈。